本文来源：时代财经 作者：郭鹏

北京五环外限购松动，流血这一被市场视为“大招”的北京政策，在五一期间有效助推成交量的楼市文昌市某某软件科技教育中心提升。

4月30日，新政北京市调整购房政策：已拥有2套房的天手京籍家庭、已拥有1套房的房日京籍单身人士，以及已拥有1套房的均成交量降非京籍家庭或单身人士，可在五环外再购买一套住房。大涨这意味着，成交在原限购政策的密码基础上，可在北京五环外多买一套房。流血

时隔13年，北京北京终于开始优化限购政策。楼市但不止北京，新政包括成都、天手天津、深圳、文昌市某某软件科技教育中心武汉、上海等城市均在五一前后发布楼市松绑政策。

对此，贝壳研究院市场分析师刘丽杰表示，受政策调整的激励，今年五一假期二手房市场交易量同比大幅增长。

贝壳研究院数据显示，2024年五一假期，重点50城二手房日均交易量较2023年同期增长29%。其中，今年五一期间北京二手房日均成交量同比增长43%，成都、天津分别同比增长28%、19%。

受政策影响，五一期间，部分新房项目到访量明显增多。与此同时，五环外二手房成交量占比有所增加，北京链家数据显示，五一期间，五环外二手住房成交量占全市成交总量的40.3%，而去年同期则为33.9%，今年四月为35.8%左右。

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回龙观区域是北京五环外购房重地，区域内中介李经理向时代财经表示，5月1日和2日看房的人较少，但到了4日和5日，看房的人明显多了起来。

“五一期间带看量增多，4月一天带看5组左右，五一期间则是一天带看7组左右。”李经理还预计，本周末（5月12日）是五一假期后的第一个周末，带看量还会继续增长。

不止五环外，北京其他地区二手房成交量也有所增加。东三环某中介赵经理向时代财经表示，五一期间他所在门店成交7套，“比预期好一些。”

新房到访量明显提高

中指研究院报告显示，今年五一假期期间，北京、广州、深圳、成都、南京、济南等地部分优质项目到访量增加明显，但观望情绪仍在，其中北京、济南2024年五一假期日均成交面积同比去年有所增长，且均高于2019年五一假期水平。

中指研究院数据显示，近几年，北京五环外新房成交套数占全市总成交量八成左右，新政有望带动新房市场活跃度提升。

此次限购政策调整适逢五一假期，从市场反馈来看，五环外多个新房售楼处到访量明显增多，典型楼盘整体到访量增加20%左右。从区域和项目来看，整体分化依然比较明显，顺义、昌平等具备一定客户支撑度的区域，市场活跃度相对更高，客户到访量增加更为明显。

五一期间，部分新房项目销售额显著增长。位于北京顺义的龙湖御湖境，在五一期间实现超1亿元的销售额。对此，龙湖方面相关负责人表示，限购松绑政策紧急落地，释放了很大一部分带资客户的入场，五一期间项目到访环比上周增加了近一倍，尤其是中心六区的改善客户明显增多。

“得益于新政，很多家庭获得了再次改善购房的资格，选择在五一期间出来看一看。”上述人士对时代财经表示，此外，因为项目目前处于实景兑现阶段，因此五一期间做到了约2成客户首次到访即成交。

“从成交结构来看，目前在售的主力户型为143平方米及165平方米户型。五一期间143平方米的成交占比达55%，原因在于项目的地段、户型、大面宽格局吸引了很大一部分朝阳改善客群。”上述人士表示。

二手房靠降价促成交

新房市场活跃度增加，二手房市场也迎来回暖。北京链家研究院院长高原表示，从北京链家三方协议成交情况来看，与去年五一相比，2024年五一假期带看量有近四成的增长，显示出市场整体交易活跃度提升，市场活力有所增强。

虽然带看量在增加，但二手房房价仍在低位徘徊。李经理对时代财经表示，政策发布后，业主的心态出现了微妙的变化：部分业主虽然认为房价可能会涨，但更想趁此机会抓紧降价卖房。

麦田房产数据显示，4月北京二手房（麦田覆盖区域）挂牌均价环比上月下降0.5%，二手房价格持续下行。4月二手房议价空间环比上月扩大0.9个百分点，二手房议价空间呈加速扩大趋势。

对此，李经理举了个例子，“之前有一位客户，他的房子挂牌520万元，但最后的成交价只有460万元左右，降幅超过了10%。”同样是李经理的客户，看中了挂牌500万元的房子，压价100多万元至380万元-390万元，但业主的底线是不能低于400万元，最终没能成功交易。

降价跑量早已是惯例，北京东三环外某小区一套三居室此前挂牌价900万元左右，最近在降了150万元后成功交易。赵经理表示，“目前成交量的提升，主要都是受降价带动。”

未来二手房市场房走势如何？贝壳研究院市场分析师刘丽杰表示，截至目前大部分城市已经取消或区域性取消限购，向市场注入住房需求的同时，通过以旧换新等政策打通新房、二手房的交易链条。预计未来一定时期内，政策效应将持续释放，对市场交易量价的企稳修复发挥积极作用。